房企半年报中的民生账：房地产供给侧加减法怎么做？

　　房地产调控从需求端为主转向供需两端调节，将会酝酿出“下半场”什么样的变局？

　　7月4日夜间，上海市规土局官网挂出了两幅国有建设用地使用权出让公告，土地用途全部为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售，这在上海尚属首次。

　　在房地产深度调控的背景之下，贯彻中央“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，上海此举无疑具备风向标意义，即供给端的改革。

　　与此同时，这也对房企的运营能力提出了更高的要求。房地产，尤其是一线城市的房地产不再是盖房和卖房这样的“短线操作”，而是重持有和重服务的长生命周期运营。一些主流房企近年来也在进行着这样的尝试，并将此视为抓住“下半场”机会的重要入场券。

　　加服务重运营

　　时值7月，房企纷纷晒出半年“成绩单”。除了传统的销售业绩外，21世纪经济报道记者发现，长租公寓、教育、城市更新等非传统业务越来越受到重视。

　　以长租公寓为例，据克而瑞研究中心的资料显示，全国TOP30的房企已经有三成涉足长租公寓领域，多家标杆房企如万科、碧桂园、龙湖等都已将长租公寓提升为重点战略方向之一。

　　万科上海公司近日公布的2017半年度城市配套服务报告数据显示，截至2017年6月，万科长租公寓品牌泊寓在上海已布局5家门店，房间数量近1500间，累计租客1000余名。

　　一线城市无疑是长租公寓的主战场，也是深化购租并举的住房制度改革的主试验场。

　　在上海张江国创中心的万科泊寓里，居住着不少90后的创客，来自浙江宁波的小安是其中一员。一套月租金4990元的65平方米房源，就是小安和他的小伙伴的梦想空间。

　　张江国创中心万科泊寓的店长介绍，这家泊寓从2016年下半年开业以来，出租率最高时超过90%。他们会对租客进行筛选，年龄一般在24至40岁之间，可单身可已婚，但不可带孩子。工作背景和收入情况也会进行筛选，一般以张江园区内高科技企业员工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，这在一定程度是保证了泊寓的租客素质。

　　就在刚刚过去的6月底，万科在上海布局的第五个长租公寓项目泊寓·虹桥南华园店也正式开业，万科的长租公寓业务在上海解决了相当一部分青年“住有所居”的痛点问题，也赢得了自身的快速发展。

　　而此次上海首推全租赁地块出让，也被业内视为是对房企长租公寓业务的利好。中原地产首席分析师张大伟认为，此举意在增加租赁房源供应，且不同于政府主导的公租房，全租赁用地的运营者是企业。

　　在此前的一年多时间，上海出让的宅地，基本上已对开发商持有面积比例有所要求，一般是不低于15%。在北京和广州等城市，虽然没有硬性要求，但开发商自持比例可以作为竞价时的“筹码”，北京、佛山均有竞争到全部自持的案例。

　　调控之下，房企持有型物业接到了政策抛来的“橄榄枝”。其实不光如此，基于解决民生痛点的城市配套服务，未来都有很大的发展空间。这也是万科董事会主席兼总裁郁亮2013年提出由传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转型的逻辑。

　　基于此，包含华东18城的万科上海区域在今年正式发布了“热带雨林”业务体系，长租公寓同住宅、商业、产办、医养、教育业务等，都被纳入了“热带雨林”体系的核心。相比很多房企只是切一块业务来进行服务和运营的独立尝试，万科城市配套服务在上海这样的标杆城市初具全景。

　　最新数据显示，目前，万科上海公司旗下持有型物业面积达到208万平方米，为近20万客户提供全生命周期服务，促进城市和区域民生改善。

　　加存量减增量

　　在上海这样的城市，建设用地面临“天花板”也是房地产供给侧改革中绕不开的问题。一方面，增加土地供应才能缓解供求矛盾，抑制房价过快上涨；另一方面，上海人地矛盾突出。

　　在上海2040规划中，明确提出建设用地规模负增长。在这样的背景下，“减量”、“增效”成为上海土地管理的要义，也考验各方智慧。

　　因此，以城市更新做存量文章，成为上海今后一段时间城市开发的重点。

　　2016年5月，上海发布了城市更新四大行动计划，包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”，分别针对“社区服务、创新经济、历史传承、慢行生活”等四个市民关注焦点和城市功能的主要短板。

　　位于上海市延安西路1262号的哥伦比亚公园，是上海中心城区城市更新的一个“网红”项目。

　　这里曾是上海生物制品研究所的厂房，园区内的孙科别墅、哥伦比亚乡村俱乐部等经典建筑连同周围番禺路、新华路上的老式花园洋房，代表着上海的记忆。

　　2016年6月，这片建筑被移交给上海万科进行整体租赁开发，未来将打造成一个以文创产业为核心，融合工作、生活、娱乐及历史文化于一体的综合开放活力社区。

　　戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正认为，“城市更新”是一个城市可持续性地进行“新陈代谢”的过程。除了对建筑物理空间的旧改外，城市更新还包含经济、社区、产业、文化等的综合优化与升级。

　　位于上海张江高科技园区北区核心区域的张江国创中心，是目前全国最大单体的众创空间。在上海万科接手前，这里曾是一个多层的厂房，建筑面积达10万平米。

　　同济大学建筑规划学院副教授董楠楠是张江国创中心屋顶花园的主持设计师，考虑到使用人群的生活习惯，他在屋顶花园的设计中加入了几百米长的橡胶跑道的创意。

　　“我认为这个更新方案的最大亮点在于呼应了上海城市规划中对于园区生活化的想法”，董楠楠说，“张江作为科学城，它的产业和业态都很棒，但是过去生活配套一直有所欠缺。”

　　经过城市更新后，张江原来的工业用地和建筑植入了新的产业功能，提供了生活的配套，并且富有共享精神。

　　包括上述两个城市更新项目，并聚焦拓展生态办公、商务园区、文创艺术等产品线的上海万科产城业务目前共运营项目11个，总建筑面积近170万平方米，入驻企业317家。

　　数据显示，与全球城市相比，上海土地总量中有大概20%左右是工业用地，而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲，一平方米土地的产值，国内只有东京或纽约产值的一半。

　　万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海表示，上世纪90年代上海明确提出“退二进三”政策，开始工业用地升级改造，出现了一批创意产业园区以及工业用地转型为科研用地等多种城市更新尝试。如今在新的语境下，在存量增效方面，城市更新不仅是民生账，也是做好供给侧加减法的题中之义。